Journée logement du 2/12/23 : Intervention de Kristian Guyonvarc’h 

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Journée publique UDB sur le LOGEMENT 

samedi 2 décembre 2023 à Morlaix-Ploujean 

Un état des lieux du logement en Bretagne 

intervention de Kristian Guyonvarc’h 

Le contexte général en France

 

En France, depuis 25 ans le logement vit une crise structurelle. 

Le logement est trop cher car, en moyenne sur cette période de 25 ans, son prix a augmenté deux fois plus vite que l’inflation. Evidemment, ce n’est qu’une moyenne qui ne reflète pas la disparité des situations géographiques.  

A cette crise structurelle s’ajoute depuis 2022 une crise conjoncturelle qui se traduit par une envolée de l’inflation globale (coût de la vie) et des taux d’intérêt.  

Résultat : aujourd’hui, l’immobilier est en panne, avec des programmes de logements qui ne se vendent pas et des taux de crédit trop élevés pour construire.  

Le marché immobilier est bloqué car : 

► les prix de vente du privé ancien sont restés globalement calés sur des taux d’intérêt de 1 % comme cela se pratiquait jusqu’en 2021 alors qu’en septembre 2023, le meilleur taux d’emprunt en France (assurance comprise) atteignait déjà 4,64 %, 

► dans le neuf, les prix de construction (matériaux…) se sont envolés et le prix du foncier reste élevé, 

► les occupants de logements sociaux ne partent plus car ils ne peuvent plus accéder à la propriété, même avec les dispositifs d’accession sociale, 

► les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être loués à l’année à partir de 2025 (c’est déjà le cas en cas de renouvellement du bail) et ceux classés F ne pourront plus l’être à partir de 2028. Ce qui peut être un frein à l’achat, en tout cas pour les acheteurs potentiels qui voudraient louer à l’année. Car en revanche, les propriétaires des logements classés G ou F pourront continuer à les louer en meublés touristiques.  

Depuis 2022, un effondrement de la production et des ventes de logements 

Tous ces éléments combinés font que depuis un an, les ventes de biens immobiliers ont reculé de 21 % en France (dont – 30 % pour les logements neufs), les permis de construire ont chuté de 29 % et la production de logements neufs hors habitat social s’est effondrée de 50 %! (à peine 90 000 sur l’ensemble de la France).  

C’est du jamais vu depuis 30 ans. Les professionnels du secteur prédisent la disparition de 300 000 emplois d’ici 2025. 

Est-ce que ce contexte récessif va conduire à une baisse des prix ? 

Pour le moment, elle reste faible. Depuis un an, une baisse de 2 % pour les ventes d’ appartements et de 1,6 % pour les maisons. 

Du côté des loyers, on constate au contraire une poursuite de la hausse sous l’effet de la pénurie de logements disponibles pour des locations à l’année : +2 % en un an. L’augmentation a été plus forte dans le parc social (+3,5%) en réaction à des décisions gouvernementales défavorables pour la trésorerie des organismes HLM.  

Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris, qui intervenait le 25 octobre à Lesneven devant les élu.e.s du pays de Brest, prévoit que les prix de vente du privé ancien vont baisser assez fortement… mais, précisait-il, pas dans les secteurs géographiques où la demande de résidences secondaires reste forte. Et nous voilà au coeur du sujet ! 

Le logement social en période de glaciation 

En 2022, il s’est construit 84 000 logements sociaux en France, soit 21 000 de moins qu’en  2017. C’est le plus bas niveau depuis 2009. 

Fin 2022, on estimait à près de 2,4 millions les demandes de logements sociaux non encore  pourvues en France, dont 790 000 demandes qui émanent de ménages déjà locataires HLM.  

C’est dans ce contexte que dans la loi de finances 2024, l’Assemblée nationale a introduit, avec le soutien du Gouvernement, une mesure qui consiste à flécher le produit du Livret A recueilli par les banques vers le financement des PME-PMI de l’industrie de la défense. Or, le livret A est une source de financement traditionnelle de la production de logements sociaux. Certes, les sommes gérées par la Caisse des dépôts doivent rester, elles, allouées au logement social et au renouvellement urbain. Elles représentent 60 % d’un encours total de 405 milliards d’euros. Mais la mesure votée par l’Assemblée nationale, à l’initiative des groupes de droite, représente donc un risque de détournement de 160 milliards d’euros au détriment du financement de l’habitat social.  

Le livret de développement durable et solidaire est également concerné par cette mesure en faveur du financement des PME-PMI de l’industrie de la défense. 

Un cadre juridique et fiscal qui décourage les maires bâtisseurs 

En supprimant la taxe d’habitation (TH) sur les résidences principales, l’État a découragé les communes de construire pour accueillir de nouveaux habitants permanents. Car avec la suppression de la TH, l’évolution des recettes de fonctionnement est devenue beaucoup plus incertaine. Or, côté dépenses, accueillir de nouveaux habitants à l’année, cela veut dire prévoir de nouveaux équipements : scolaires, sociaux, sportifs, culturels. Ce sont des dépenses nouvelles en investissement le temps de la construction mais aussi des dépenses de fonctionnement qu’il faudra programmer chaque année. 

A contrario, d’un point de vue purement financier, tout incite les communes à laisser croître la part des résidences secondaires. La TH sur les résidences secondaires a été maintenue (ce qui peut s’entendre du point de vue de la justice fiscale), et son taux peut même être augmenté de 60 % par le conseil municipal quand la commune est classée en zone tendue, ce qui garantit donc des rentrées fiscales.  

De plus, et c’est un vrai scandale, le calcul du taux de logements sociaux dans les communes se fait sur la base des seules résidences principales. Autrement dit, pour une

commune qui est soumise à la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), plus elle compte de résidences secondaires et moins elle est tenue de produire des logements sociaux. Pourtant, il paraît que le principe d’égalité est inscrit dans la devise de la République…  

En 2022, alors que le secteur de la construction entrait déjà en récession, il s’est construit en France 28 % de résidences secondaires de plus qu’en 2020. 

L’arbitrage en faveur de la résidence secondaire au détriment de la résidence principale est également encouragé par le droit électoral qui permet à chaque citoyen de voter indifféremment dans la commune de sa résidence principale ou dans une autre commune où il possède une résidence secondaire. Résultat : là où les résidences secondaires représentent 30, 50, voire 70 % des logements – ça existe en Bretagne, ça existe dans le Finistère – leurs propriétaires peuvent décider du résultat des élections municipales. C’est d’ailleurs déjà ce qui se passe dans certaines communes en Bretagne et ailleurs.  

On se souviendra que l’ancien ministre et toujours député Eric Woerth avait même voulu que les multi propriétaires puissent voter plus d’une fois ! Ce dernier vient de se voir charger d’une mission sur la décentralisation par Emmanuel Macron ; ça laisse songeur…  

Pour résister à ce cadre juridique et fiscal très favorable aux résidences secondaires, un maire doit donc faire preuve de courage et avoir une vision claire du devenir de sa commune en se projetant bien au-delà d’un mandat. Il doit vouloir donner la priorité au dynamisme de la vie économique et sociale.  

En Bretagne, la traduction en chiffres de la crise du logement 

Selon les données qui étaient disponibles en 2019, l’INSEE a prévu l’arrivée de 400 000 nouveaux habitants en région Bretagne entre 2020 et 2040, + 500 000 en intégrant la Loire Atlantique. Il est évident que ces projections seront revues à la hausse car les conséquences psychologiques des périodes de confinement et l’aggravation du réchauffement climatique ont « dopé » l’attractivité de la Bretagne.  

Conjuguée à la crise de la construction, cette attractivité sans précédent crée un cocktail explosif, ce que le pourtant très modéré Pierre Méhaignerie appelle une « bombe sociale ».  

En toute responsabilité, il est dès lors impossible de ne pas se poser la question d’une orientation du stock de logements existants vers la résidence principale. 

Or, que constate-t-on ? Le contraire !  

Entre 2017 et 2022, la Bretagne est la région où il s’est construit le plus de résidences secondaires en France. Les données officielles, issues du ministère de la transition écologique, ont été décortiquées par Nil Caouissin. Pendant cette période de 5 années, sur la seule commune de Sarzeau il s’est construit pas moins de 228 résidences secondaires. Aucune commune en France n’a fait pire. Loctudy, Fouesnant et Crozon sont aussi dans le Top 20 national, si je puis dire.  

Toujours entre 2017 et 2022, il s’est construit plus de 1 000 nouvelles résidences secondaires dans chacun des 5 départements bretons, sauf les Côtes d’Armor. Le Finistère

en a construit 1 227. Il n’y a que deux autres départements en France qui ont franchi la barre des 1 000 : la Vendée et les Charentes-maritimes.  

https://www.gotoinvest.com/construction-residence-secondaire-2023/ 

Il faudrait être aveugle pour ne pas voir un problème breton.  

Certains nous disent : « En Bretagne, près d’un propriétaire de résidence secondaire est breton ».  

https://www.insee.fr/fr/statistiques/7614647 

Nous leur répondons : et alors ?  

Nous mettons sur la table un problème social. Ils nous répondent par un argument ethnique. C’est absurde.  

Toujours en Bretagne le prix moyen à l’achat, appartements et maisons confondus, est passé de 3 200 € le mètre carré en 2017 à près de 4 000 € en 2022, soit une hausse de 25 %. Avec des pointes qui peuvent atteindre 10 000 euros dans certaines communes littorales, soit l’équivalent des quartiers du centre-ville de Paris.  

Enfin, la demande de logements sociaux n’a jamais été aussi forte. Elle approche les  100 000 en 2023. Rien qu’au cours de la dernière année écoulée, le nombre de demandes pour 1 logement social disponible est passé de 3,5 à 5,2.  

La « bombe sociale » annoncée par Pierre Méhaignerie est bien là.  

https://www.ouest-france.fr/societe/logement/analyse-jusquou-ira-la-crise-du-logement-en bretagne-a192b578-7d8f-11ee-9e40-5131acac1bc0 

ANNEXES (hors intervention) 

Les communes concernées par la loi SRU 

Les communes de plus de 3 500 habitants – et de 1 500 habitants dans l’agglomération parisienne – appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent disposer de 25 % de logement social, en regard des résidences principales, d’ici 2025. Toutefois, dans les communes appartenant à des territoires dont la situation locale ne justifie pas un renforcement des obligations de production, cette obligation est fixée à 20 % de logements sociaux. Par ailleurs, les communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique de plus de 5 %, ne se situant pas dans les territoires précités et justifiant d’un effort de production supplémentaire au vu du fonctionnement de leur marché local de l’habitat, ont également

l’obligation de disposer de 20 % de logements sociaux. Ces communes sont dites isolées. Sont retenus dans le décompte des logements

les logements sociaux

les logements sociaux vendus à leur occupant, pendant une durée maximale de 10 ans, les logements en accession via les dispositifs de PSLA, prêt social location accession (pendant la phase locative, et pendant une durée de 5 ans à compter de la levée d’option), et de BRS, bail réel solidaire. 

Le détournement du Livret A et du Livret de développement durable du logement vers l’industrie de la défense  

https://www.lemonde.fr/economie/article/2023/11/09/l-argent-du-livret-a-au-service-des industries-de-defense_6199206_3234.html 

Extraits :  

Très largement dévolu au financement de l’habitat social, le Livret A – le plus populaire des produits d’épargne réglementée avec un encours de 405 milliards d’euros – pourra aussi servir à accompagner les entreprises du secteur de la défense. Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances 2024, dont le volet dépense a été adopté avec un nouveau 49.3, un amendement avait été glissé in extremis mardi 7 novembre par le président de la Commission de la défense nationale et des forces armées de l’Assemblée nationale, Thomas Gassilloud (Renaissance, Rhône), afin de « flécher » l’épargne vers les PME-PMI de la base industrielle et technologique de défense (BITD) comptant 4 000 entreprises, dont la moitié est très importante pour les armées. 

L’épargne centralisée à la Caisse des dépôts et consignations et destinée au logement social ne sera pas concernée. Seuls les 40 % recueillis par les banques, y compris le Livret de développement durable et solidaire, pourront apporter des fonds aux entreprises de la BITD.

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